最近又出了一个新的调控政策，是“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

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这个信息其实对楼市影响真的很大，但是彭叔发现其他人对这个消息却并不是很在意，但这个消息关乎到未来的地价，以及房地产税推出的速度。

这个政策表面上来看，是为了让这些房企降杠杆，让他们更快的去还银行的贷款，降低自己的负债率，不准他们用贷款去买地，但这背后隐藏的着的，是高层和地方的博弈。彭叔的老粉应该都知道，高层和地方在对待房地产方面，一直都是两条线，高层不想让房价上涨，不希望地方对房地产的依赖越来越重，高层希望地方能认真的发展产业，不要老想着靠房地产，但是等到了地方上就不行了，地方上的人因为经常轮换，再加上发展产业真的很难，而且短期内不会见效，所以和房地产比起来，那肯定是房地产最香了，这就导致了尽管上面三令五声，不准用房地产刺激GDP，但地方上最后还是选择了用房地产来刺激GDP。最明显的例子就是2020年的西安和合肥，这两个城市在2020年GDP都突破了1万亿，西安是10020亿，合肥是10045亿，大家想想，这两个城市在2020年房价都大涨了，而它们超过1万亿金额都不是很多，如果说没有房价大涨，大家觉得这两个城市GDP能在2020年完成破万亿的既定目标吗？这就是典型的上面说不准靠房地产拉动GDP，但是底下依旧用房地产来拉动GDP。

那么在这种背景下，高层今年开始搞集中供地，希望用这个集中供地来把地方上的地价给降下来，让地方想要炒高地价都不行，但是后来发现，光靠这个还不行，重庆就是很典型的例子，楼面价大涨，各路房企纷纷抢地。那既然房企都这么有钱了，高层就又打了一个补丁，就是这个房企的买地金额不能超过去年销售额的40%。这个政策一出，意味着未来很多房企，就算是它有钱，它也不能买地了，指标就给它卡在了那里。如果房企都买地都受到了限制，那么地方上就算想要把地价抬高，但是奈何房企买不成，没钱接，最后地价也就涨不上去了。

大家现在可以仔细看未来的土拍，已经形成了一个闭环了。2020年全国的土拍金额是8.4万亿，全国的新房销售金额是17.3万亿，17.3万亿乘以40%，那就是6.9万亿，和2020年土拍金额相差1.5万亿。那么我们再看集中供地的要求，各地的土地供应面积不得低于过去几年的平均数，这就导致了地方上就算想要减少供地量，都不行。那么现在就出现了一个基本逻辑，集中供地让地方上想要减少土地供应都不行，那就意味着未来土地供应量会持续增加，这是卖方，而做为买方的房企，受到了三条红线，以及这个最新的土拍金额不得超过销售额的40%，这意味着买方的资金量会明显的减少，那么大家想想，卖方的供应量只增不减，而买方的购买力却被限制住了，那么在这种供大于求的情况下，大家觉得未来地价还能再涨吗？或者说地王还会出现的那么频繁吗?尽管这限制的被纳入三条红线的40来家房企，但这40来家房企可都是国内的头部房企，他们被卡住了，底下那些小房企想要闹腾，也没那个实力。

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